J'ai rencontré un investisseur à Boucherville la semaine passée qui était certain que son triplex lui rapportait 7 % de rendement. En vérifiant ses chiffres, c'était 4,2 %. Il n'avait pas soustrait les vraies dépenses. C'est plus courant que tu penses.

Le problème : tout le monde parle de rendement, mais pas tout le monde le calcule pareil. Les agents immobiliers gonflent les chiffres, les coureurs de bulle ignorent les dépenses, et les investisseurs sérieux perdent du temps à démêler la vraie affaire. On va clarifier ça.

C'est quoi exactement, le rendement brut net?

Le rendement brut net, c'est simple : c'est combien tu fais d'argent en pourcentage sur ton investissement total. Pas de compliqué. Mais il y a brut, il y a net, et il y a ce que les gens pensent que c'est.

Le rendement brut, c'est juste les loyers divisés par ton investissement initial. Pour un duplex de 400 000 $ qui genère 24 000 $ de loyer annuel, c'est 6 %. Mais attends, tu dois payer des affaires.

Le rendement net, c'est après avoir soustrait les vraies dépenses : taxes foncières, assurances, entretien, vacances locatives, mauvaises créances, frais de gestion si tu l'utilises pas toi-même. Là, ton 6 % brut peut devenir 3 % net rapidement.

Pourquoi les calculs qu'on te vend sont faux

Les vendeurs — agents immobiliers, courtiers, publicités en ligne — ils font souvent le calcul brut et arrêtent là. Pourquoi? Parce que c'est plus gros et ça vend plus.

Pire encore, certains oublient les dépenses intentionnellement ou ne les connaissent pas. À Longueuil, j'ai vu des offres qui comptaient 0 $ d'entretien annuel sur un duplex de 1985. C'était du délire.

D'autres font un calcul pseudo-intelligent : ils enlèvent juste les intérêts hypothécaires, mais oublient les taxes, ou ils mélangent l'amortissement avec les vraies dépenses. Le résultat : un cirque de chiffres.

Si tu laisses quelqu'un d'autre vendre les chiffres, tu achètes les problèmes de quelqu'un d'autre.

Le vrai calcul : exemple à Boucherville

Prenons un triplex réel à Boucherville. Prix : 450 000 $. Mise de fonds : 90 000 $ (20 %). Loyers annuels : 30 000 $.

Rendement brut sur mise de fonds : 30 000 $ ÷ 90 000 $ = 33 %. Beau? Oui. Réaliste? Non.

Maintenant, les dépenses annuelles : taxes (4 500 $), assurance (1 800 $), entretien et réparations (2 400 $), gestion (1 800 $), vacances 5 % (1 500 $), dégâts d'eau et surprises (1 000 $). Total : 13 000 $.

Cash-flow brut : 30 000 $ - 13 000 $ = 17 000 $. Rendement net sur mise de fonds : 17 000 $ ÷ 90 000 $ = 18,9 %.

Mais attends, tu dois aussi compter la hypothèque. Paiements annuels : 20 000 $ (intérêts + capital). Cash-flow réel après hypothèque : 17 000 $ - 20 000 $ = -3 000 $.

C'est pour ça qu'on parle de taux de capitalisation (cap rate) : c'est le rendement net AVANT le financement. Ici : (30 000 $ - 13 000 $) ÷ 450 000 $ = 3,8 %. C'est le vrai taux de capitalisation du triplex.

Comment le financement change ton jeu

Le cap rate te dit ce que l'immeuble rapporte, peu importe comment tu le finances. 3,8 % à Boucherville, c'est correct pour du résidentiel. À Longueuil, c'est un peu plus chaud selon le quartier.

Mais voici le true deal : si tu mets plus bas (30 % au lieu de 20 %), tu empruntes moins, tes paiements baissent, et ton cash-flow personal s'améliore. Si tu mets moins bas (10 %), tu empruntes plus, tes paiements montent, et ça peut devenir négatif ou très serré.

Pour le financement propriété locative multiple (duplex, triplex, quadruplex), les banques sont un peu plus tough qu'avec une maison unifamiliale. Ils demandent souvent plus bas, et les taux peuvent être légèrement plus hauts. C'est normal.

Tes trois chiffres à toujours demander

Si tu regardes un immeuble locatif rendement brut net quelque part sur la Rive-Sud, pose ces trois questions et écrit les réponses :

1. Quel est le taux de capitalisation (cap rate) net de toutes les dépenses? Si on te le refuse, c'est red flag. 2. Combien coûtent vraiment les taxes, l'assurance et l'entretien annuellement? 3. Quel est le cash-flow réel après hypothèque?

Si les réponses sont vagues, continues à chercher. Les bons investissements ont des chiffres solides. À La Prairie ou à Saint-Lambert, les meilleures deals sont souvent les plus simples à expliquer.

On peut t'aider à valider tes chiffres avant tu signes. C'est une partie importante de notre job. Pas de point interrogation sur ton rendement immobilier quand on ferme.